買屋血淚史

很多人看到媒體上的房產投資專家，或是包租公、包租婆侃侃而談買房賺錢時，讓不少人產生錯覺，以為只要隨便砸錢買房子就像買了一個聚寶盆，誰都可以靠它賺進鈔票，殊不知這除了要事前做功課外，還需要一點運氣，否則慘賠是不可免的命運，就像家住台北的楊先生，原想靠投資房產賺養老金，卻沒想到還倒賠一大筆錢，換來血淚經驗，讓他看清買房子可不是上市場買菜，隨便聽親友慫恿加上自己沒主見，註定成為房產的輸家。

想做包租公的楊先生，卻在房產投資損失慘重。

高價買下三低住宅 想脫手房價對半砍今年46歲的楊先生，任職某公家單位，20年的資歷，雖然有穩定的薪水，但想要過著更好的品質生活，在大台北地區也是件不容易的事，平常就喜歡做點小投資的他，儘管買股票和資金都能賺點小錢，唯獨就是沒有靠房地產發財的命。字頭時16年前，當忠孝東路的新房子還是4，他老兄竟然被親友拉去買汐止的房子，37坪的權狀，還要價800萬，當時建商說的天花作亂墜，唬弄他這是全汐止最棒的地點，靠近東湖生活便利，未來一定增值，楊先生就像被下了降頭似的乖乖掏出錢來。

投資商業 大樓需要注意未來發展性。

等到去銀行辦貸款，才知道自家房子地目竟是工業用地，成數馬上被砍，差點自備款交不出來，後來只好向親友借貸，才勉強交屋住進新房子。結果住進沒多久，發現交通實在不方便，生活機能更差，周圍300公尺內只有他們家一棟樓房，大樓外還是一片泥濘，彷彿與世隔絕，楊先生想把房子用原價賣掉，卻沒想到汐止連淹兩次大水，房價對半腰折，不想賠本，只能以15000元低價租給別人，楊先生這才知道自己買了「三低住宅」，那就是貸款成數低，地勢低，外加增值低。

未開發的重劃區，小心建商畫大餅。

同事慫恿買下蚊子辦公樓 15個月找不到房客原以為汐止慘痛的購屋經驗，可以讓楊先生得到教訓，不知是不是命帶煞星，天生就是和鈔票有仇，五年前任職同單位的同事小陳，慫恿楊先生和他一起去投資台中辦公大樓，耳根子軟的楊先生，最大罩門就是聽不得好話，果然建商開始鼓起三寸不爛之舌，說以後這裡有很多大型公共建設，把這塊無人煙的重劃區吹捧得好像是紐約曼哈頓一樣，還說一個月10萬塊房租跑不掉，雖然看著這片雜草蔓生的建地，楊先生有一絲懷疑，但當下還是開心簽約，以1500萬買下120坪辦公室，他和小陳一人各付750萬，開始做起包租公美夢。

購買辦公樓要留意未來招租條件。

兩年過去大樓完成，楊先生和小陳開始在大樓公布欄和分類廣告招租，結果一個月過去，三個月過去，一年過去，都沒人來租辦公室，但是該交的貸款和管理費一塊都沒少。其實不只楊先生遇到這種狀況，這棟商業大樓完工後，因為地處偏僻，交通不便，出租率始終都維持在三成左右，一到晚上整棟樓黑漆漆。好不容易等了一年又3個月，終於有一家公司願意租，楊先生很爽快以每個月6萬元成交，沒想到才是一個惡夢的開始。

租約有法院公證，對房東和房客都有保障。

房客人間蒸發 損失房租還代繳管理費因為楊先生在台北工作，對這家公司背景並不了解，加上嫌麻煩沒有到法院去公證，新房客在交了押金和兩個月租金後，開始拖欠房租，每次打電話找負責人要錢，不是不在就是手頭不方便再延幾天，最後連電話都沒人接。楊先生受不了親自跑一趟台中，才發現房客失蹤了，一查原來的租約是人頭代簽的，損失48萬房租就算了，最讓楊先生嘔的是，這家公司連管理費都欠，最後還是他和小陳拿出10多萬來代繳。
房子無條件送人 慘賠300萬

不堪每個月要揹數萬元的貸款，楊先生最後只好把房子一半產權送給小陳，只求房子不要被法拍就好，頭期款加上之前交的一年多貸款，楊先生算算差不多慘賠了近300萬，也讓他了解想要在房產投資賺錢，除了一點運氣外，最重要是一定要事前做功課，了解該地區域行情和發展性，最怕是道聽塗說，否則吃虧一定是自己。

血淚建議:慎選房客 法院公證有保障
1.1. 為了保障權益，在出租房子給公司行號或個人時，最好多一道法院公證手續，對房東和房客較有保障。已公證或未公證的租約差別何在，原則上租約未公證，仍然可以合法發生效力，並非一定要公證，才能合法生效。公證租約最重要的目的，乃在保障當事人，於他方不履行契約時，可直接向法院民事執行處聲請強制執行，而不需曠日廢時的打官司。但民國八十八年新修正的民法第四二五條對不定期及逾五年之定期租約做了例外規定。經由公證的程序而可以直接取得強制執行效力的事項，僅限於：租期屆滿，房客不肯遷讓時，房東請求返還房屋的權利。給付金錢或其他代替物(如稻米)或有價證券(如支票)之一定數量為標的權利。

2.購買預售住宅和商業大樓時，建商大都會強調未來區域的發展性和大型公共交通建設，為避免掉入陷井，可以前往當地政府的都市發展局，查詢未來數年是否真有建設實施，做為購屋的參考。


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